“所以連城，你要記住，等你哪天有權參與這些事的時候，你至少要做四件事。”
“第一，土地財政不能當唯一財源。不能全靠賣地，要逐步建立多元財政收入。你現在管不了，但你要知道這個方向。”
“第二，逆週期調節。房價過熱時少賣地，市場冷清時適量放地。回去找一找京州過去十年的供地計劃和房價走勢，把兩條線畫在一起。畫出來了，將來你就知道什麼時候該踩剎車、什麼時候該踩油門。”
“第三，存量物業。逐步持有核心地段的物業，不賣，只出租。寫字樓、商鋪、停車場，這些資產在房價暴跌的時候不會消失，它們會持續產生現金流。城建局的檔案室裡什麼都有。京州有多少直管公房、多少閒置廠房、多少政府持有的商鋪，誰在管、收益歸誰，你去查。查清楚了記在自己本子上。將來有話語權的時候，你才知道哪些資產可以盤活。”
“第四，老舊小區摸底。這件事你回去就能幹，也不用等誰批准。京州每一棟樓的建設年代、結構型別、住戶情況，檔案室裡都有。你把這些整理成冊，自己存著。等到房價跌了，經濟需要刺激的時候，你手裡有現成的棚改和舊改專案可以立刻上馬。”
孫連城點了點頭，把這四點一字不差地記了下來。
“連城，我跟你講的這些，是讓你把自己變成京州城建系統裡，最懂週期的那個人。別人只會賣地蓋樓，而你會順勢而為。”
孫連城放下筆：“老師，我明白了。我現在改變不了京州，但我可以先把自己準備好。”
杜哲端起茶杯抿了一口：“態度正確。就是要在沒人注意的時候，把未來需要的東西準備好。”
“前面這些，是怎麼在房價週期裡活下去。接下來我要說的，是怎麼讓京州的房子，在二十年後還有人願意住。這些，才是你將來真正能做事的時候，要往心裡去的方向。”
杜哲換了一張新稿紙，在紙上畫了三個方框。
第一個方框裡寫著，智慧化改造預設。
孫連城抬頭，有些不解。
杜哲問：“連城，你聽說過網路社群這個詞嗎？”
孫連城想了想：“好像在哪份報紙上看到過，說是以後小區裡能上網，水錶電錶能遠端抄。”
“對。今年8月，國家經貿委牽頭成立了家庭資訊網路技術委員會，清華的楊教授公開說，三到五年之內，網路社群和網路住宅就會真正普及。建設部已經批准了七個普及型網路社群試點。楊教授的判斷和我一致。”
“所謂的智慧化，其實就是讓家裡的電器能聯網，能遠端控制。但這只是概念。而合理且適配時代發展的概念，是勢必會落地的，只是時間早晚而已。”
“你想想，十年後、二十年後，如果一個家庭裡所有的電器，空調、冰箱、洗衣機、熱水器、電飯煲，都能聯網，都能用一個遙控控制，甚至用電話就能遠端控制，那這些裝置之間靠什麼連線？”
孫連城想了想：“靠線和網路？”
“對，但現在蓋的房子，是不會考慮這些的。等老百姓想裝智慧裝置的時候，只能把牆鑿開，重新佈線。”
“一套七十平米的房子，鑿牆重新佈線，少說三五千塊，還得全家搬出去住幾天。而沒預留改造空間的房子，以後想改都改不了。”
“所以新建住宅須預留智慧化改造模組。”
“我不是讓你現在就裝智慧裝置，那個太貴，哪怕十年後，老百姓都未必用得起。我是讓你在牆裡、地板下，預先留出可以埋線的管道。就像現在蓋樓要預留下水道、預留煙道一樣，設計規範里加一條：每戶的每個房間，必須預留至少一條從入戶弱電箱到房間的穿線管，成本增加不到兩百塊。”
孫連城飛快地記著。
“你想想，二十年後，智慧裝置便宜了，老百姓想裝，線從管子裡一穿就過去了。不用砸牆，不用搬家，半天搞定。到那時候，京州這些預留了管線的房子，就是全城最好賣的房子，最抗經濟週期。”
“第二，適老化預留。”
“所有新建小區的衛生間，必須有兩個地漏。一個在淋浴區，一個在幹區。以後改造成無障礙淋浴的時候，水不會流到外面去。所有單元樓，必須預留加裝電梯的井道位置，哪怕現在沒條件裝。還有，所有小區的一樓，必須有一間可以改成社群食堂或日間照料中心的公共空間，面積不用大，三十平米就夠。”
“老師，這些現在做，開發商會罵人的。”孫連城說。
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