還有最現實的生源風險。
參考其他新辦學校的經驗，第一年實際報到的學生數量很可能遠低於預期，前兩三年持續大額虧損幾乎是定局，必須做好長期補貼虧損的心理準備。
伊迪斯把滿滿幾頁筆記、成本測算、校舍考量、課程草案、獎學金助學金制度構想收攏，收進黑色硬皮資料夾。
這是一場宏大又冒險的嘗試。
......
紙上的概算再多，終究抵不過雙腳親自踏看土地。
聖誕節過後，伊迪斯立馬約了加德納舅舅手下熟悉地產交易的房產代理人，把目標鎖定在倫敦近郊切爾西外圍與薩里郡靠近鐵路支線的幾處莊園。
代理人一共為她篩選出三處候選地產。
第一處在切爾西郊外，離城市近，坐火車到聖詹姆斯廣場只需四十分鐘，宅邸主體足夠大，但土地面積有限，幾乎沒有拓展空間，日後想要增建宿舍樓、科學實驗室與食堂，便無處動工。
第二處莊園佔地寬廣，林地草坪一應俱全，可離最近的火車站足足有五英里，若是遇上陰雨泥濘的天氣，學生往返家庭、教員通勤都會極為不便。
第三處，也就是她最後敲定的這一處，坐落在薩里郡邊界，緊挨著一條支線鐵路的小站，從倫敦滑鐵盧車站出發一個小時即可抵達。
原主人是一位退休的商人，年老之後打算搬去德文郡養老，急於脫手這份產業。
莊園主宅是一棟兩層石砌大宅，原本用作鄉紳居所，自帶兩座附屬廂房。
整片地產佔地約四百六十英畝，跟溫恩莊園不能比，但是作為小型莊園來說還算可以，換算一下大概兩千八百畝地，近二百萬平方米，跟後世一所普通大學佔地面積差不多。
有平整的空地可供後續新建教學樓、集體宿舍、大食堂、醫務室與圖書室。
也有活水溪流穿過莊園，水源充足，方便上千名女孩盥洗生活。
主宅庭院內原有大片草坪，可以改作操場，還有小片果園與菜園，未來學校食堂的一部分果蔬可以自給自足，不夠用的話也可以從溫恩莊園調配。
唯一的缺憾是原有建築佈局並不適配學校，給排水、壁爐取暖系統都要徹底翻修。
一個多雲的上午，伊迪斯搭乘火車來到這座名叫“樺木莊園”的地產。
代理人推開鏽跡斑駁的大鐵門，馬車緩緩駛入庭院。
伊迪斯沒有先進入主宅，沿著地界徒步走了整整大半個上午。
她主要檢視溪流的流向與水質，檢查水井，觀察屋頂木樑有沒有受潮腐朽，甚至仔細檢視地勢高低，確認雨季不會出現積水內澇。
“小姐，由於這片土地地產一般，所以這處莊園的報價是五千八百英鎊。”跟在身後的地產代理人翻開筆記本，“但房屋內部改造、增建新樓，又是另一筆巨大開銷。按照您遠期千人寄宿的設想，只靠原本的宅子遠遠不夠，需要新建多棟宿舍樓、一間可容納千人的食堂、分科實驗室、隔離醫務室。建築商給出的初步估算在四千二百英鎊上下。”
“地段、水源、土地面積、靠近火車站，這些都是很難再尋的條件。”伊迪斯緩緩開口，“房子舊可以修，格局不對可以重建，土地卻很難再買到這麼合適的，擬定合同吧，我要了。”
買下地產，學校才真正握在自己手裡，未來即便要擴建、調整校舍，自己都能拍板決定。
如果經營不善，將來可以註冊成為慈善機構，這份地產也可以歸入慈善資產。
回到主宅客廳，代理人把買賣契約的草本副本遞給她。
伊迪斯仔細逐條閱讀，確認地契完整，沒有隱藏的抵押、債務，地界劃分清晰。
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