“第一樣，賣地的人會習慣靠賣地活著。1994 年分稅制改革之後，地方財政的錢不夠花。但土地出讓金是百分之百歸地方所有的，不用跟中央分。”
“京州每一屆領導想搞建設、修路、建廣場、搞開發區，錢從哪來？賣地。賣得越多，手裡的錢越多。所以從制度上，地方政府就有極強的動力去推高土地價格。地價高了，房價必然高。這不是哪個領導貪心，是制度逼著他們這麼幹。”
孫連城默默點頭。他在城建局的時候，每年年底聽國土局的人抱怨，最大的壓力就是今年的土地出讓收入完成沒有。
“第二樣，銀行幫買房的人造假。你去看看現在的房貸稽核。收入證明隨便開，單位蓋章隨便蓋，有的人月薪八百塊，敢貸三十萬。銀行不知道嗎？知道。但銀行要放貸，要完成指標。房價漲的時候，這些貸款是優質資產，都搶著放貸。等到房價開始跌，這些人還不上貸款，壞賬就會砸在銀行手裡，進而影響整體經濟。”
“2000 年還看不出來，但十年之後，你會看到銀行為了搶房貸客戶，把稽核門檻降到什麼程度。”
“課後你可以去了解一下，米國那邊有個叫羅伯特的經濟學家，今年剛出了一本書叫《非理性繁榮》，他在書裡對房地產市場可能出現的危機，發出了警告。他的分析，和我們現在聊的邏輯是類似的。”
“再說美聯儲，今年網路泡沫破裂之後，為了刺激經濟，把利率一路往下降，從6.5%降到了1%。”
“錢變得這麼便宜，會發生什麼？你有時間要研究米國現階段的房貸政策，看看他們是怎麼把那些收入不高、信用不好的人也拉進買房大軍的。”
“然後你就會發現，源頭是銀行降低稽核標準，甚至不查收入，直接搞零首付，這種貸款會導致整個房地產市場湧入大量熱錢。”
“這就是我想讓你學的東西，邏輯和模式是相通的。米國現在正在走的路，京州將來也可能要走。”
“你要學會看懂這個鏈條：錢多了→貸款容易了→買房的人多了→房價漲了→大家都覺得買房穩賺→更多錢湧進來→風險悄悄堆高。等到堆到某個臨界點，這個鏈條就會開始反噬。”
“你回去之後，去圖書館找找希勒的那本書，再看看米國這幾年的房貸政策變化。不用寫報告給我，你自己看懂就行。”
孫連城皺起眉頭。這個他在基層隱約有感覺，但從來沒有從制度性造假的角度想過。
“第三樣，隨著房地產經濟的興盛，炒房牟利的人會變得比住的人多。現在、未來，京州的商品房，有多少是買來住的，又有多少是買來囤的？等房價漲到一定程度，買房的人裡，會不會有超過一半不是為了住。他們買來就是為了等漲價再賣。如果這個假設成立，那麼二十多年後，一線城市的高檔樓盤，空置率可能會到百分之四十以上。非一線城市的情況，只會更糟。”
孫連城神色越來越凝重，沒敢插話。繼續用心聽，用心做筆記。
“所以你看，公開原因是人口、土地、貨幣。內裡的原因是土地財政、信貸放水、投機囤積。三個公開原因加上三個內裡原因，六股力量擰在一起，京州房價在2000年到2020年之間，市區均價很可能會從不到兩千漲到四萬以上。好地段翻二十倍都不止。”
孫連城看著杜哲手裡那張紙，上面三條曲線全部向上，像股市連續多日漲停板。
杜哲又在三條曲線的頂端畫了一個合攏向下的箭頭，才繼續開口。
“這裡我還是給你分析兩套邏輯，先說公開的那一套，房價漲到一定程度，房價收入比就會失衡。”
“京州普通家庭年收入現在大概一萬出頭，一套七十平米的房子賣十五萬，房價收入比是十幾倍，還能勉強夠得著。”
“等漲到四萬五一平米，一套七十平米三百多萬，京州普通家庭年收入哪怕漲到五萬，房價收入比也是六十倍。六十倍是什麼概念？不吃不喝六十年才買得起一套房。”
“到那個時候，年輕人買不起，老年人換不起，開發商賣不動。需求端就會先崩。”
“然後是供給端。地方政府看到房價漲，賣地賣得更兇。新區一個接一個地批，樓盤一個接一個地蓋。等到房子蓋得比人多的時候，供給端也會崩。”
“需求崩，供給崩，中間的金融鏈條就斷了。開發商借銀行的錢還不上，工地停工，爛尾樓遍地。地方政府賣不出土地，土地出讓金收入銳減，之前拿土地抵押借的債還不上，城建專案資金鍊跟著斷。這就是公開層面的泡沫破裂邏輯。”
杜哲停了一下，讓孫連城消化一會才繼續道。
“剛才說的是書面邏輯，但真實情況比這複雜得多。”
“為什麼？因為在這個鏈條上的所有人，賣地的、蓋房的、放貸的、炒房的。他們不是不知道後果，他們知道，但他們還是會幹。為什麼？因為現在賺的錢是自己的，造成的爛攤子，是後來者需要處理的。”
“這裡頭，最要命的有三樣。”
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……重凝越神，聽越城連孫
